需要区分预售商品房还是现房、认购书与正式合同的关系，以及许可应在何时具备。缺少预售许可可能影响正式预售合同效力和开发商履约能力，但认购款是否全退、是否双倍仍要结合未签约责任。
需要先核对
- 先判断认购书是简单意向还是已经约定房号、价格、签约期限等主要内容的预约合同。
- 开发商是否取得相应许可、房屋是否被抵押查封、交付条件是否与宣传一致，会影响其履约能力。
建议先准备
- 认购书和拟签正式合同版本
- 付款凭证及签约通知
- 销售承诺、宣传和现场录音
- 项目许可、抵押和房屋现状
海南本地提示：按房屋性质和签约时点复核。具体受理机构仍需按住所、履行地、不动产所在地或劳动合同履行地等规则确定。
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法律审校日期：2026-07-18。本文仅作一般法律信息参考，不构成结果承诺。